Как предпринимателю не переплатить налоги при продаже недвижимости
Не секрет, что предприниматели, продавая недвижимость, хотят воспользоваться вычетом по НДФЛ, который положен физлицам. Но если такая операция не будет приносить выгоды бюджету, то инспекторы попытаются лишить предпринимателя экономии на налогах. Это касается и противоположной ситуации – при необходимости налоговики станут доказывать, что необходимо уплатить НДФЛ. Для примера рассмотрим случай из судебной практики.
Предприниматель занимался предоставлением услуг правового характера и работал на режиме УСН. В городе его проживания проводился аукцион по продаже производственного комплекса, ИП принял в нем участие и приобрел объект. В дальнейшем предприниматель продал его другому ИП.
Гражданин решил, что реализация недвижимости не может являться для него предпринимательской деятельностью и включил выручку, полученную от сделки в декларацию НДФЛ. Но этот налог уплачивается с рыночной стоимости, что не учел продавец.
Инспекторы проверили кадастровую стоимость производственного комплекса, которая оказалась в 3 раза больше цены, указанной в договоре купли-продажи. То есть, имущество было продано не по рыночной стоимости. Для расчета налоговой базы налоговики применили к кадастровой стоимости коэффициент 0,7 и доначислили НДФЛ.
Оценив предстоящие траты, гражданин решил обратиться в суд для того, чтобы доказать, что сделка относится к предпринимательской деятельности. То есть, со стоимости покупки необходимо уплатить УСН.
Инспекторы в суде настаивали на том, что данная сделка не относится к предпринимательской деятельности, и поэтому гражданину нужно уплатить с нее НДФЛ. Для подтверждения своих доводов налоговики представили выписку из ЕГРИП на продавца. В ней отражались все виды деятельности, которыми занимается ИП. В соответствии с этим документом ИП не собирался торговать недвижимостью.
Арбитры не приняли эти доводы, указав на то, что гражданин может заниматься предпринимательской деятельностью с момента регистрации. Таковым считается дата внесения сведений об ИП в ЕГРИП. После регистрации гражданин приобретает статус ИП в целом, а не на отдельные виды деятельности. В связи с этим любой вид деятельности может считаться предпринимательской.
Также налоговики указали, что в договоре купли-продажи продавец не упомянул, что он действует как ИП. На это судьи возразили, указав, что в соответствии с п.2 ст. 11 НК РФ предпринимателями считаются физлица, зарегистрированные в официальном порядке. То есть, гражданин при заключении сделок не обязан фиксировать в договорах наличие статуса ИП. При этом приобретенное имущество не станет его личной собственностью. Как предприниматели, так и физлица обязаны регистрировать права на недвижимость.
Судебные разбирательства закончились тем, что арбитры встали на сторону ИП. Подтверждением тому служит постановление АС Уральского округа №А47-3406/2021 от 25.01.2022.
Арбитры указали на то, что ИП ошибся, решив, что продажа недвижимости не относится к предпринимательской деятельности. В этой ситуации инспекторы должны были исправить его ошибку, а не пользоваться ситуацией для пополнения бюджета.
ИП может использовать собственность как в личных, так и в предпринимательских целях, что требует четкого указания соответствующего статуса. Но одной декларации 3-НДФЛ для этого недостаточно. Кроме того, спорным объектом является производственный комплекс, который никак не может использоваться в личных целях. В своем решении арбитры сослались на постановление Президиума ВАС №18384/12 от 18.06.2013.
Чтобы избежать подобных сложностей, специалисты компании Самитов Консалтинг советуют перед продажей производственных объектов сравнивать продажную и кадастровую стоимость с учетом коэффициента 0,7 и ставок по УСН и НДФЛ. Если реализация недвижимости под спецрежимом будет выгоднее, то все в порядке. В противном случае лучше отказаться от статуса ИП, а затем, через несколько месяцев, заключать сделку. Если продать собственность сразу после закрытия ИП, а затем открыть его вновь, у проверяющих возникнут подозрения в недобросовестности налогоплательщика. В таких случаях суды встают на сторону ФНС. Подтверждением тому является определение ВС №309-ЭС21-9331 от 04.06.2021.
Если у вас остались вопросы по налогообложению сделок, обращайтесь к нам. В компании Самитов Консалтинг работают опытные юристы и бухгалтеры, подтверждающие свой профессионализм многочисленными положительными отзывами клиентов, благодарственными письмами и успешными кейсами. Многие ИП и собственники бизнеса, обратившись к нам раз, и по сей день являются нашими клиентами. Для начала сотрудничества вам достаточно заказать обратный звонок или написать нам в онлайн-чат. Наши специалисты быстро выйдут на связь и ответят на все вопросы.
