Отмена НДФЛ при продаже квартиры для семей с детьми

В связи с принятием нового закона об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми, продавших единственное жилье, специалисты компании Самитов Консалтинг попросили разъяснений у юристов и риелторов.

Что это за закон, когда он принят и вступит в силу?

Поправки, предусматривающие освобождение от НДФЛ доходов, полученных от продажи единственного жилья для семей с детьми, внесены в Налоговый кодекс РФ, а именно в ст. 217.1. При этом срок владения проданным жильем значения не имеет. Соответствующие нормы предусмотрены ФЗ РФ №382 от 29.11.2021 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Указанный закон начал действовать со дня принятия и имеет обратную силу. То есть, принятые нормы будут распространяться на сделки, заключенные с начала 2021 года. Это означает, что семьи, отвечающие требованиям закона, которые в текущем году уже продали квартиру для приобретения новой, могут не платить налог.

На кого распространяется действие закона, каким требованиям надо отвечать?

Закон освобождает от обязательств по уплате налога не все семьи с детьми. НДФЛ не потребуется уплачивать, если будут соблюдены следующие пять требований:

1. Налогоплательщик либо его супруг являются родителями 2-х и более детей до 18 лет. Возраст ребенка может быть увеличен до 24 лет, если он обучается на очной форме. Действие закона распространяется и на усыновленных детей.

2. Новое жилье приобретено семьей на протяжении того же календарного года либо до 30 апреля следующего года. В роли покупателя может выступать сам налогоплательщик либо члены его семьи.

Участникам ДДУ для освобождения от налоговых обязательств необходимо на протяжении обозначенного срока полностью уплатить сумму, предусмотренную договором, без учета доплаты за метры.

Право собственности на приобретенную недвижимость должно быть зарегистрировано. То есть, налогоплательщику потребуется предъявить выписку из ЕГРН. Это требование касается как купли-продажи, так и мены.

1. Общая площадь проданного жилья либо его кадастровая стоимость меньше, чем у приобретенного. В расчет принимаются доли всех членов семейства в совокупности.

2. Кадастровая стоимость проданной недвижимости не более 50 млн. руб. Если ее не определить, то в расчет принимается площадь.

3. На дату продажи ни один из членов семьи не является собственником более 50% другой жилой недвижимости с общей площадью, превышающей покупаемое. Учитывается совокупная доля всех членов семейства.

Как было раньше? Каков был размер НДФЛ при продаже недвижимости?

До принятия закона обязательства по уплате НДФЛ возникали в случае, если налогоплательщиком при продаже жилья не соблюдены следующие сроки минимального владения:

• 3 года, если продаваемая недвижимость приобретена до 01.01.2016 года;

• 5 лет для жилья, купленного после указанной даты.

Размер налога на доходы физлиц до принятия закона и сегодня составляет 13% от суммы договора купли-продажи либо полученной прибыли, если продаваемое жилье приобреталось продавцом. В последнем случае, если покупка недвижимости документально подтверждается, налог взимается с разницы между стоимостью приобретения и продажи. А если продажная цена меньше покупной, то налог не уплачивается.

При расчете НДФЛ граждане могут воспользоваться имущественным вычетом, максимальная сумма которого составляет 1 млн. руб. На данную сумму может быть уменьшен доход, полученный от реализации квартиры, дома, комнаты, дачи, садового домика, долей в данном имуществе.

Каков будет примерный процент экономии?

Семьи, отвечающие требованиям законодательства, смогут сэкономить на сделке купли-продажи 13% от полученного дохода. Эта сумма останется в распоряжении семейства, а не перечисляется в бюджет. Ее можно будет потратить на ремонт, мебель и так далее.  

Сумма экономии определяется стоимостью сделки. Например, если жилье продано за 3 млн. руб., то в семье останется 260 тыс. руб. с учетом вычета: (3 млн. – 1 млн.)*13%.

Как воспользоваться льготой? Что нужно учесть при подписании договора? Какие документы предоставить?

Чтобы воспользоваться льготой семья должна отвечать всем требованиям, представленным выше. Если хотя бы одно из них не соблюдается, то обязательства по уплате НДФЛ возникает на общих основаниях. При подписании договора следует удостовериться, что все условия соблюдены. Возраст детей учитывается на момент подписания договора продажи.   

Для подтверждения права на использование льготы в налоговую потребуется подать декларацию 3-НДФЛ с документами, доказывающими законность неуплаты НДФЛ:

• свидетельства о рождении детей либо гражданские паспорта;

• гражданские паспорта родителей;

• справки с места учебы (на детей старше 18 лет);

• выписки из ЕГРН и прочее.

Принятие закона преследует социальные цели и позволит сэкономить семье большую сумму, которую можно направить на другие нужды. Это особенно актуально в условиях увеличивающихся цен на недвижимость. До данных правок у налогоплательщиков имелась возможность не платить НДФЛ, но для этого необходимо было выждать необходимый срок. А в условиях, если подходящий вариант жилья подвернулся раньше, семьям приходилось продавать жилье до истечения установленных сроков и платить налог. Теперь такая ситуация не возникнет.

С другой стороны, требование об одновременном выполнении всех условий существенно сужает круг семей, которые могут воспользоваться послаблением. К тому же, чтобы избежать обязательств по уплате налога, большинство продавцов стараются соблюсти сроки владения либо подтвердить расходы на приобретение недвижимости.