Если вы не сдадите декларацию о продаже недвижимости, фискалы все равно проведут камералку и доначислят налог. Но без учета расходов

Вы продали недвижимость, как физлицо, и не подали в ФНС декларацию? Не думайте, что фискалы не смогут провести проверку. Они начнут ее и без декларации. Это позволяет им Налоговый кодекс.

А вот вам живой пример. В компанию Самитов Консалтинг обратился за помощью гражданин, попавший в такую ситуацию. Фискалы рассчитали налог по имеющимся у них данным без учета расходов. И выставили сумму к уплате вместе с пенями и штрафами. Как не попасть в такую ситуацию и как из нее выбраться, вы узнаете далее.

Причина, по которой декларацию можно не сдавать

Если срок владения имуществом больше пяти лет, то доход, полученный от его продажи, не облагается НДФЛ. Соответственно, сдавать декларацию не нужно.

Как было у нашего клиента. Он купил в 2015 году несколько недостроенных домов. Достроил их, сделал ремонт. Некоторые из них были разделены на 2 квартиры. Новые объекты недвижимости были оформлены в 2018 году. А в 2021 году клиент решил все продать.

Так как недвижимость была куплена еще в 2015 году, он решил, что срок владения ею уже больше пяти лет. Поэтому сдавать декларацию и платить подоходный не нужно.

В чем была его ошибка? Клиент покупал недострой. А в 2018 году он оформил все квартиры, как жилую недвижимость. Вот именно с этого срока и нужно было отсчитывать 5 лет. Ведь объекты, которые он купил в 2015 году, перестали существовать. Поэтому бессмысленно считать 5-летний период со дня покупки.

Получается, что наш клиент должен был сдать декларацию и уплатить НДФЛ. Ведь с года госрегистрации недвижимости еще не прошло пяти лет. У него была возможность снизить сумму налога за счет расходов, которые он понес для покупки недостроя и вложений в него. Но сделано этого не было, поэтому фискалы провели камералку, доначислили налог, выписали пени и штраф.

Как фискалы узнали о сделке

Государственные ведомства наладили систему обмена информацией. Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, который и подает сведения в ФНС. В результате фискалы знают, кто был покупателем, кто продавцом, какой объект недвижимости был продан и по какой цене.

Так что с расходами

Дело в том, что Росреестр направляет фискалам информацию по утвержденному бланку. В нем указываются старые и новые кадастровые номера недвижимости. В нашем случае речь идет о тех номерах, которые были присвоены недострою, и тех, которые получили объекты после того, как наш клиент завершил строительство. При этом чиновники из Росреестра не обязаны передавать фискалам сведения о первоначальных сделках с недвижимостью.

Получается, у фискалов была информация о квартирах, которые наш клиент продал в 2021 году. Но о том, что он покупал их, в ФНС сведений быть не могло. Так как это была первая сделка с объектами, которые зарегистрированы в 2018 году. Кроме того, вложенные в недострой деньги клиент обязан был подтвердить документально, чтобы снизить налог. Но никаких документов у фискалов не было.

Как наши специалисты помогли решить проблему

Налоговый кодекс позволяет подать декларацию после начала камералки. В этом случае первая проверка завершается и начинается новая с учетом полученных данных. Но наш клиент обратился к нам после завершения камералки. А в законе ничего не сказано насчет сдачи декларации после завершения проверки и вынесения решения. Но и запретов тоже нет.

Учитывая это, наши бухгалтеры решили сдать декларацию по форме 3-НДФЛ за 2021 год с учетом всех расходов клиента на покупку и завершение строительства. Вместе с декларацией мы направили в Управление ФНС жалобу на вынесенное фискалами решение. В ней мы указали позицию клиента по спорным квартирам.

В результате все расходы были приняты в полном объеме, несмотря на то, что наш клиент не передал фискалам документы во время первой камералки. Благодаря нашей помощи клиент сэкономил деньги на сумме налога и пенях. Но штраф за несдачу декларации ему все равно заплатить пришлось.  

Если вам тоже нужна помощь опытных бухгалтеров и юристов или остались вопросы по материалу, обращайтесь к нам. Мы поможем разобраться вам с любыми финансовыми трудностями и решить проблемы с проверяющими. Многолетняя практика специалистов компании Самитов Консалтинг сделала их экспертами в различных сферах бизнеса, а также в налоговом и юридическом праве. Для записи на консультацию просто напишите нам в онлайн-чат или закажите обратный звонок. Наши менеджеры ответят вам через несколько минут.